هدف کاربردی: 5

 

سوالات تحقیق: 6

 

فرضیه های تحقیق: 6

 

فصل دوم 7

 

مقدمه: 8

 

قیمت مسکن و اهمیت آن: 8

 

تعریف قیمت‌گذاری ملک : ‌ 9

 

اهداف قیمت گذاری: 9

 

عوامل‌ موثر بر قیمت‌گذاری ملک 11

 

مراحل قیمت‌گذاری ملک 12

 

ابزارهای سنجش قیمت مسکن: 14

 

3- عوامل موثر بر بازار مسکن 18

 

سرمایه گذاری دربخش مسکن در غیاب بازار سرمایه 19

 

6-1- عوامل تاثیر‌گذار «برون‌زا» 27

 

6-2عوامل تاثیر‌گذار «درون‌زا» 29

 

عوامل تاثیر گذار بر قیمت مسکن: 36

 

نقش تسهیلات بانکی: 36

 

تاثیر رونق و رکود سایر بازارهای سرمایه گذاری بر مسکن 38

 

تغییرات قیمت نهاده های تولید 39

 

وضعیت کلان اقتصادی و تحریم ها 39

 

تردید نسبت به آینده نرخ ارز 40

 

رابطه قیمت مسکن با بازاررهن واجاره 40

 

آشنایی با شهرستان بندرعباس: 41

 

1- چگونگی شکل گیری کلان شهر بندرعباس 42

 

1-1 تحولات کالبدی  شهر بندرعباس 42

 

2-1 تحولات جمعیتی شهر بندرعباس 46

 

3-1 بررسی روند تحولات الگوی مهاجرت در شهر بندرعباس 46

 

4-1-بررسی و‌یژگی‌های اجتماعی مهاجران وارده به شهر بندرعباس 48

 

بررسی و شناخت مبدأ مهاجرین وارد شده به شهر بندرعباس از سایر استان‌های كشور طی سال‌های 85-1375 52

 

5-1-بررسی مبدأ مهاجرین وارد شده به شهر بندرعباس از سایر شهرستان‌های استان هرمزگان طی سال‌های 85-1375 54

 

6-1 پیش‌بینی جمعیت و برآورد مهاجرت در افق طرح 1405 56

 

7-1 بررسی نرخ رشد طبیعی (موالید و مرگ و میر) و میزان مهاجرت در شهرستان بندرعباس 57

 

8-1-پیش‌بینی جمعیت در طرح مدیریت یكپارچه نوار ساحلی 58

 

9-1-پیش‌بینی جمعیت در افق طرح جامع مسكن استان هرمزگان 59

 

10-1 پیش‌بینی و برآورد مهاجرت در طی سال‌های آتی 59

 

2- تحولات اقتصادی شهر بندرعباس 62

 

1-2 وضعیت اقتصادی و الگوی مسكن 63

 

2-2 پراكندگی قیمت املاك مسكونی در شهر بندرعباس 63

 

3-2  شناخت نقش و جایگاه ویژگی های اجتماعی، کالبدی وعملکردی محلات غیررسمی شهر بندرعباس 64

 

4-2  جمع‌بندی و استخراج دیدگاه طرح‌های فرادست در ارتباط با اسكان كم‌درآمدها در شهر بندرعباس 72

 

1-4-2 جمع‌بندی نگرش‌های سطح كلان و میانی 72

 

 

2-4-2 جمع‌بندی سطح خرد 74

 

سوابق و پیشینه تحقیق: 76

 

مدل پیشنهادی تحقیق: 81

 

فصل سوم 82

 

مقدمه: 83

 

روش و نوع تحقیق: 84

 

روش گردآوری اطلاعات: 84

 

ابزار گرداوری اطلاعات : 84

 

روش تجزیه و تحلیل داده ها: 85

 

فصل چهارم 86

 

مقدمه: 87

 

الف) توصیف دادهها : 87

 

آزمون فرضیه های تحقیق 95

 

آزمون فرصیه2: 97

 

آزمون فرصیه3: 99

 

آزمون فرصیه4: 101

 

آزمون فرصیه5 : 103

 

فصل پنجم 106

 

مقدمه: 107

 

5-1- تبیین نتایج تحقیق: 107

 

5-2- پیشنهادات کاربردی تحقیق: 110

 

5-2-1 پیشنهادات استخراج شده از فرضیات تحقیق: 111

 

5-2-2 پیشنهادات محقق: 111

 

5-4-پیشنهادات محقق برای تحقیقات اتی: 116

 

5-5-مشکلات تحقیق: 117

 

نتیجه گیری : 118

 

منابع فارسی: 119

 

منابع لاتین: 125

 

 

 

 

 

 

 

فهرست جداول

 

عنوان                                                                                                               شماره صفحه

 

جدول شماره 1 : روند تحولات جمعیتی در شهر بندرعباس 46

 

جدول شماره 2: روند مهاجرت در شهر بندرعباس 48

 

جدول شماره 3: توزیع (نسبت درصدی) مهاجرین از نقاط مختلف در هر یك از مناطق پنج‌گانه در زمستان 1362 49

 

جدول شماره4 : مبدأ مهاجرین وارد شده به شهر بندرعباس و استان هرمزگان طی سال‌های 85-1375 53

 

جدول شماره 5 : مهاجران وارد شده از سایر شهرستان‌های استان هرمزگان به شهر بندرعباس طی سال‌های 85-1375 55

 

جدول شماره 6 : میزان رشد و مهاجرت در مناطق شهری شهرستان بندرعباس سال‌های 85-1375 57

 

جدول شماره 7 : شاخص‌های حیاتی در مناطق شهری شهرستان بندرعباس در سال 1385 57

 

جدول شماره 8 : پیش‌بینی جمعیت شهرستان و شهر بندرعباس در افق 1405 در طرح مدیریت یكپارچه نوار ساحلی 58

 

جدول شماره 9 : گزینه‌های پیش‌بینی جمعیت افق طرح نقاط شهری شهرستان بندرعباس در طرح‌های فرادست 60

 

جدول شماره 10 : برآورد جمعیت افزوده شده در افق طرح 1405 61

 

جدول شماره 11: پاره‌ای از شاخص‌های اقتصادی جمعیت شهر بندرعباس در مقاطع مختلف سرشماری 62

 

جدول شماره 12 : شاخص تراكم جمعیتی در محلات غیررسمی شهر بندرعباس در سال 1385 64

 

جدول شماره 14 : برآورد جمعیت افزوده شده در افق طرح 1405 67

 

جدول شماره 15: موقعیت محلات غیررسمی در پهنه‌بندی و معابر پیشنهادی شارمند 68

 

جدول شماره 4-1: توزیع فراوانی پاسخگویان بر حسب جنس 88

 

جدول شماره 4-2: توزیع فراوانی پاسخگویان بر حسب گروهای سنی و جنسیت 88

 

جدول شماره 4-3: مقایسه میزان تحصیلات پاسخگویان بر حسب جنس 90

 

جدول شماره 4-4: توزیع فراوانی کارشناسان بر حسب سابقه کار در حوزه مسکن 91

 

جدول شماره 4-5: توزیع فراوانی پاسخگویان بر حسب میزان درامدماهیانه(تومان) 92

 

جدول شماره 4-6 : توزیع فراوانی پاسخگویان بر حسب میزان اگاهی از عوامل تاثیر گذار بر قیمت مسکن 93

 

جدول شماره 4-7: ‌آزمون K-S (توزیع نرمال)برای خوبی برازندگی توزیع داده های مربوط  به متغیرهای تحقیق 94

 

جدول شماره4-8:خلاصه مدل رگرسیونی 95

 

جدول شماره4-9:نتایج تحلیل واریانس 96

 

جدول شماره4-10:ضرائب 96

 

جدول شماره4-11:خلاصه مدل رگرسیونی 97

 

جدول شماره4-12:نتایج تحلیل واریانس 98

 

جدول شماره4-13:ضرائب 98

 

جدول شماره4-14:خلاصه مدل رگرسیونی 99

 

جدول شماره4-15:نتایج تحلیل واریانس 100

 

جدول شماره4-16:ضرائب 100

 

جدول شماره4-17:خلاصه مدل رگرسیونی 101

 

جدول شماره4-18:نتایج تحلیل واریانس 102

 

جدول شماره4-19:ضرائب 102

 

جدول شماره4-20:خلاصه مدل رگرسیونی 103

 

جدول شماره4-21:نتایج تحلیل واریانس 104

 

جدول شماره4-22:ضرائب 104

 

جدول 4-23 : خلاصه  نتایج ازمون فرضیه‌های تحقیق 105

 

 

 

 

 

فهرست اشکال

 

عنوان                                                                                                               شماره صفحه

 

شکل 2- نقشه بندرعباس 45

 

نقشه بندرعباس 54

 

نقشه بندرعباس 55

 

جدول شماره 13 : گزینه‌های پیش‌بینی جمعیت افق طرح نقاط شهری شهرستان بندرعباس در طرح‌های فرادست 66